Valinvest, holding du groupe ICI, développe des opérations de promotion immobilière pour les entreprises et investisseurs. Cette solution permet de devenir propriétaire ou locataire d’un bâtiment neuf sans avoir à gérer la construction. Recherche du terrain, montage financier, conception ou réalisation, nous pilotons l’ensemble de l’opération immobilière. Vous signez un contrat de VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou de BEFA (Bail en l’État Futur d’Achèvement) et récupérez votre bâtiment clé en main à la livraison.
Valinvest, créé en 2005 par Anthony Lespagnol, est la holding du groupe spécialisée dans la promotion immobilière et le développement immobilier. Notre métier consiste à concevoir, financer et réaliser des opérations de construction pour le compte d’entreprises utilisatrices ou d’investisseurs.
Pour chaque opération de promotion immobilière, Valinvest crée une filiale dédiée qui devient le maître d’ouvrage du projet. Cette structure juridique sécurise l’opération et permet d’optimiser les aspects fiscaux et financiers, avec une responsabilité dédiée et une comptabilité distincte pour chaque projet.
La promotion immobilière se distingue de la construction classique par le rôle du promoteur et la responsabilité financière.
La construction classique (avec un maître d’œuvre) repose sur un schéma où le client garde la main du début à la fin : il est propriétaire du terrain dès le départ, finance directement le projet et reste maître d’ouvrage pendant toute la durée des travaux. Le maître d’œuvre intervient surtout pour concevoir et coordonner le chantier, mais c’est bien le client qui porte l’essentiel des décisions et des risques financiers liés à la construction.
À l’inverse, en promotion immobilière, le promoteur prend en charge l’opération dans sa globalité : il recherche et achète le terrain (sauf si le client en possède déjà un), finance la construction via une structure dédiée et devient maître d’ouvrage pendant toute la phase travaux. Le client ne devient propriétaire (en VEFA) ou locataire (en BEFA) qu’à la livraison, avec un bâtiment livré clé en main selon le cahier des charges. C’est une solution souvent plus confortable pour des entreprises qui veulent un projet maîtrisé sans devoir piloter elles-mêmes un chantier.
Nous échangeons sur vos besoins : surface nécessaire, type de bâtiment, contraintes opérationnelles et budget disponible. Nous identifions ensuite le secteur géographique souhaité (proximité axes autoroutiers, bassin d’emploi, accessibilité) et formalisons le tout dans un cahier des charges détaillé. Cette première analyse nous permet de valider l’opportunité et de cadrer précisément votre projet immobilier avant de lancer la recherche foncière.
Valinvest active son réseau pour identifier les terrains disponibles : collectivités locales, investisseurs fonciers, agences spécialisées, propriétaires privés. Pour chaque terrain repéré, nous analysons la localisation, la surface, les règles d’urbanisme, la viabilisation et le prix. Notre bureau d’études réalise une étude de faisabilité (implantation du bâtiment, contraintes géotechniques, esquisse du projet, estimation des coûts) puis nous sécurisons le terrain par une promesse de vente avec conditions suspensives. Cette phase peut durer de quelques semaines à plusieurs mois selon la complexité de la recherche.
Valinvest établit un bilan financier complet incluant le coût foncier, le coût de construction, les coûts annexes, la marge promoteur et le prix de vente (VEFA) ou loyer (BEFA). Nous montons le plan de financement et créons une société civile immobilière spécifique au projet qui devient le maître d’ouvrage de l’opération. Après présentation du bilan, ajustements si nécessaire et validation des conditions financières avec vous, nous lançons l’opération. Cette étape nécessite une expertise financière solide et une connaissance approfondie du marché immobilier professionnel.
Une fois le montage validé, nous signons le contrat juridique devant notaire. En VEFA, vous vous engagez à acheter le bâtiment qui sera construit, avec transfert de propriété à la livraison et paiements échelonnés selon l’avancement. En BEFA, vous vous engagez à louer le bâtiment pour une durée déterminée, Valinvest restant propriétaire. Ces contrats encadrés par le Code civil offrent des garanties légales : garantie de livraison, garantie de parfait achèvement, garantie décennale, et en VEFA garantie financière d’achèvement. Cette étape marque le lancement officiel de l’opération de promotion immobilière.
Le promoteur dépose le permis de construire, suit l’instruction et obtient l’autorisation. ICI intervient ensuite en maîtrise d’œuvre pour piloter la construction : consultation des entreprises, signature des marchés, direction de chantier, suivi budgétaire et contrôle qualité. À l’achèvement, le promoteur organise la réception des travaux, vérifie la conformité et valide la livraison.
En VEFA, l’acte de vente est signé chez le notaire avec transfert de propriété et remise des clés et documents. En BEFA, le bail est signé, les clés remises au locataire et Valinvest reste propriétaire. Les garanties légales sont activées pour un suivi pendant la première année. La continuité entre Valinvest (promotion) et ICI (maîtrise d’œuvre) garantit la fluidité du process et la qualité de la livraison.
Le BEFA est un bail commercial signé avant la construction du bâtiment. Le futur locataire s’engage à louer l’immeuble une fois construit pour une durée déterminée. Le loyer est fixé dès la signature, révisé annuellement selon un indice et le propriétaire (Valinvest ou sa filiale) reste responsable du gros entretien. À l’issue du bail, vous pouvez le renouveler, faire une proposition d’achat ou partir sans contrainte supplémentaire.
Les avantages du BEFA sont multiples : vous ne mobilisez pas de capital pour acquérir le bâtiment (seul un dépôt de garantie est demandé), vous bénéficiez d’une flexibilité à terme avec plusieurs options possibles, les loyers sont déductibles du résultat de l’entreprise, et le propriétaire assume la responsabilité du bien vous permettant de vous concentrer sur votre exploitation. En contrepartie, vous ne constituez pas de patrimoine immobilier, vous vous engagez fermement et le loyer représente une charge récurrente. Le BEFA est adapté aux entreprises privilégiant la souplesse financière et ne souhaitant pas immobiliser de capital dans l’immobilier professionnel.
La VEFA est un contrat de vente signé avant la construction où l’acquéreur devient propriétaire du bâtiment au fur et à mesure de son achèvement, avec transfert définitif à la livraison. Les paiements sont échelonnés selon l’avancement des travaux et vous devenez pleinement propriétaire avec la possibilité de revendre, louer ou exploiter librement. Le groupe ICI propose des services de gestion locative à travers son activité de transaction et gestion si vous souhaitez louer.
Les avantages de la VEFA sont nombreux : vous constituez un patrimoine immobilier qui s’inscrit au bilan de votre entreprise et peut être vendu, loué à un tiers ou transmis ; vous disposez d’une maîtrise totale du bien pour décider de son usage, des travaux d’aménagement ou des éventuelles extensions futures ; vous pouvez personnaliser le bâtiment pendant la construction en demandant des modifications ou aménagements spécifiques. En contrepartie, vous devez mobiliser du capital, assumer la responsabilité de propriétaire et supporter la fiscalité. La VEFA est adaptée aux entreprises souhaitant constituer un patrimoine immobilier professionnel et disposant de la capacité financière pour investir.
Le succès d’une opération de promotion immobilière repose en grande partie sur la qualité du terrain. Valinvest dispose d’un réseau étendu pour identifier les meilleures opportunités foncières : partenariats avec les collectivités locales, réseau d’investisseurs ou agences immobilières spécialisées. Notre équipe effectue également une veille permanente sur les opportunités foncières. Cette capacité à trouver rapidement le terrain idéal est un avantage majeur de Valinvest.
Le montage d’opérations de promotion immobilière nécessite une expertise financière pointue. Nous réalisons des bilans d’opération précis avec des études financières détaillées intégrant tous les postes de coût et les scénarios de rentabilité. Nous sommes capables de structurer des montages juridiques et financiers complexes : création de SCI, montages en BEFA avec option d’achat, opérations multi-sites, partenariats avec d’autres investisseurs comme DVL INVEST créée avec le groupe DUVAL. Nous conseillons également nos clients sur les aspects fiscaux de leur investissement immobilier. Cette expertise financière est un atout essentiel pour maximiser la rentabilité des opérations de promotion immobilière.
La force du groupe réside dans l’intégration entre Valinvest (promotion) et ICI (maîtrise d’œuvre). La continuité entre le promoteur et le maître d’œuvre garantit une transmission parfaite de l’information : le cahier des charges défini en phase de promotion est directement traduit en plans par notre bureau d’études, sans risque de déformation ou de perte d’information. Les décisions sont prises rapidement car les équipes appartiennent au même groupe, nous arbitrons en interne dans l’intérêt du client sans négociation complexe entre promoteur et maître d’œuvre externe. Cette intégration verticale permet d’optimiser les coûts en supprimant les marges intermédiaires et en mutualisant certaines ressources. Cette synergie entre promotion immobilière et maîtrise d’œuvre est également un avantage certain du groupe Valinvest / ICI.
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La durée de recherche foncière varie considérablement selon plusieurs facteurs. Dans les zones comme l’Île-de-France ou les grandes métropoles, les terrains viabilisés sont rares et le marché immobilier est très concurrentiel, ce qui peut allonger la recherche à 6 à 12 mois voire plus. En revanche, dans certaines zones d’activité récemment créées où l’offre est plus abondante, nous pouvons identifier plusieurs opportunités en 1 à 3 mois. La surface recherchée, le budget disponible et les contraintes spécifiques de votre activité (comme les installations classées ICPE) influent également sur le délai. Si vous avez déjà repéré un terrain, la recherche est évidemment immédiate.
Dès le lancement de la recherche, Valinvest active son réseau de collectivités locales, consulte les bases foncières et contacte les partenaires du secteur immobilier pour vous proposer régulièrement des terrains correspondant à vos critères, avec pour chacun une étude de faisabilité préliminaire.
Oui, Valinvest peut tout à fait développer une opération de promotion immobilière sur un terrain que vous possédez déjà. Plusieurs scénarios sont possibles selon vos objectifs.
L’avantage de l’apport du terrain réside dans la réduction du coût global de l’opération (pas d’acquisition foncière), l’optimisation fiscale et l’accélération du projet puisqu’il n’y a pas de phase de recherche foncière. Contactez-nous pour étudier la meilleure formule selon votre situation, que ce soit dans le cadre d’un investissement locatif, d’un projet immobilier professionnel ou d’une opération de promotion immobilière classique.
La durée standard d’un BEFA dans nos opérations de promotion immobilière est de 12 ans ferme. Cette durée est couramment pratiquée dans le secteur immobilier professionnel pour plusieurs raisons : elle permet au propriétaire d’amortir son investissement immobilier, garantit au propriétaire un revenu locatif stable pendant 12 ans, répond aux exigences des banques qui financent l’opération par un prêt et exigent généralement un bail long et représente un équilibre entre la nécessité de sécuriser l’investissement et le souhait du locataire de ne pas s’engager sur une durée excessive.
Le bail est ferme, ce qui signifie que le locataire ne peut pas résilier avant l’échéance sauf clause dérogatoire négociée à la signature. Le loyer est révisé annuellement selon un indice et à l’issue des 12 ans, le bail peut être renouvelé par tacite reconduction ou faire l’objet d’une renégociation. Dans certains cas spécifiques, notamment pour des opérations avec des investisseurs institutionnels ou des projets nécessitant un financement particulier, des baux de 9 ans, 15 ans ou 18 ans peuvent être négociés selon le montage financier et les attentes des parties. Cette flexibilité dans la durée permet d’adapter le contrat de promotion immobilière aux besoins de chaque client et de chaque programme immobilier.
Oui, le rachat du bâtiment à l’issue d’un BEFA est tout à fait possible et même fréquent dans les opérations de promotion immobilière. En tant que locataire, vous bénéficiez d’un droit de préemption en cas de mise en vente du bien par le propriétaire : si Valinvest souhaite vendre le bâtiment, vous êtes prioritaire pour l’acquérir. Vous pouvez également négocier une option d’achat dès la signature du BEFA, cette clause prévoyant un prix de rachat fixé dès la signature, une durée de validité de l’option et les conditions d’exercice de l’option. Si aucune option n’a été prévue au contrat initial, vous pouvez négocier le rachat directement avec Valinvest à l’issue des 12 ans, le prix étant déterminé par une évaluation immobilière tenant compte de l’état du bien, du marché local et de la valeur locative.
Cette formule BEFA avec option d’achat est particulièrement adaptée aux entreprises en croissance souhaitant se constituer un patrimoine immobilier progressivement, sans impacter leur trésorerie dans les premières années d’exploitation du bâtiment.
Le financement de la construction est assuré par le promoteur immobilier (Valinvest ou sa filiale dédiée), c’est l’une des spécificités du métier de promoteur immobilier et de l’activité de promotion.
Pour garantir la sécurité du client, plusieurs garanties sont mises en place conformément au Code civil et à la réglementation encadrée par la loi : la garantie financière d’achèvement (obligatoire en VEFA), la garantie de livraison et l’assurance dommages-ouvrage.
Le processus du développement immobilier implique une planification financière rigoureuse, une collaboration étroite avec les partenaires bancaires et une maîtrise parfaite des différentes étapes de construction pour assurer le respect du budget et des délais.
Une opération de promotion immobilière fait intervenir de nombreux acteurs qui collaborent pour mener à bien le projet immobilier.
Vous envisagez de construire un entrepôt, une plateforme logistique ou des locaux professionnels ? Valinvest vous accompagne dans votre projet de développement immobilier.
